商品房預售制度怎么改？2024房地產改革觀察縱橫談
商品房預售制度改革，再次成為熱議話題。
7月21日，新華社受權發(fā)布《中共中央關于進一步全面深化改革 推進中國式現(xiàn)代化的決定》。其中提到，改革房地產開發(fā)融資方式和商品房預售制度。這一改革預期引發(fā)市場關注。
商品房預售制度起源于香港。上世紀90年代，在內地城鎮(zhèn)化進程初期，商品房供給出現(xiàn)短缺現(xiàn)象，借鑒香港的“賣樓花模式”，內地逐漸開始預售模式試點。1983年，深圳率先開始商品房預售試點，1986年上海跟進；1994年，正式在法律層面確認了商品房預售制度。
該模式提出樓房在建成之前進行銷售，同時將每層住宅按單元進行單獨銷售，這樣不僅有利于增加住房供給，亦降低了商品房購買門檻，推動房地產行業(yè)快速發(fā)展。
值得關注的是，在預售制度下，購房者需要先繳納購房首付并進行按揭還款，項目竣工后才可以收房，但自內地預售制推行以來，商品房項目不能順利交付的問題時有發(fā)生，雖然各地對開發(fā)企業(yè)預售資金等方面進行了監(jiān)管約束，但仍有部分購房者的權益沒有完全得到保障。
現(xiàn)房銷售呼聲漸起。在這一模式下，購房者可以在購房前直接查看房屋實物，降低購房風險，更好地保障購房者權益。相比于預售制，現(xiàn)房銷售更符合大眾對商品房銷售的期望。
2023年1月，全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議就曾指出，“有條件的可以進行現(xiàn)房銷售，繼續(xù)實行預售的，必須把資金監(jiān)管責任落到位，防止資金抽逃，不能出現(xiàn)新的交樓風險。”
事實上，近年來，部分省市陸續(xù)進行商品房現(xiàn)房銷售試點工作，積累相關經驗，北京市、福州市、紹興市及山東省、河南省、安徽省、四川省等均提出支持有條件的城市開展商品房現(xiàn)售試點。
其實，我國對于現(xiàn)房銷售嘗試從未止步。早在2005年，央行發(fā)布的《2004年中國房地產金融報告》中就提出過“考慮取消房屋預售制度”，2010年，南寧市成為全國取消房地產商品房預售制度的試點城市，后政策未能落地；此后，南京、蘇州等城市推出要求現(xiàn)房銷售的地塊。2020年3月，海南要求全面實行現(xiàn)房銷售；山東也在《山東住建事業(yè)發(fā)展“十四五”規(guī)劃》中明確提出，“從嚴掌控新建商品房預售許可條件，逐步提高預售條件，鼓勵有條件的地方或項目推行現(xiàn)房銷售”。
當前，房地產行業(yè)進入新的發(fā)展階段，房地產發(fā)展新模式也正在加快構建，穩(wěn)步推進預售制改革也正當其時。那么，商品房銷售制度下一步改革的路線、方向、內容會是什么？如何評價商品房預售制度的功與過？改革將給房地產行業(yè)、市場帶來哪些短期、長期的影響？將會對房地產企業(yè)產生哪些沖擊和影響，房地產企業(yè)要如何應對？對于上述問題，上海師范大學商學院教授、房地產與城市發(fā)展研究中心主任崔光燦，廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉，中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜，中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水一一進行了分析。
中國房地產報：從這次決定提到改革商品房預售制度來看，將為房地產發(fā)展提出新的方向，你怎么看待這件事情？
崔光燦：關于住房制度改革是一個系統(tǒng)性、整體性的安排，改革商品房預售制度是建立房地產發(fā)展新模式的一個重要環(huán)節(jié)或著力點。改變過去以“高負債、高周轉、高杠桿”為特征的開發(fā)模式，形成預售與現(xiàn)售相結合，銷售與租賃供應相結合模式是未來房地產發(fā)展新模式的一個重要特征。在銷售商品住房方面，結合當前房地產供需關系發(fā)生的重大變化，從為購房人提供好房子、放心房的角度，將適用于以前舊模式的銷售方式作為改革的內容是有針對性的。
李宇嘉：商品房銷售逐步由預售向現(xiàn)售轉型一方面有市場基礎，根據克而瑞統(tǒng)計，重點城市目前的現(xiàn)售房已經占到30%；另一方面，2023年以來，期房銷售下降，現(xiàn)房和二手房銷售增長，意味著市場需求的新特征是所見所得、立馬就住。隨著越來越多的購房者開始傾向于購買現(xiàn)房，這在一定程度上倒逼開發(fā)商轉向現(xiàn)售模式。同時，近年來，期房不受歡迎、賣房難，開發(fā)商通過預售加杠桿融資的必要性下降了，包括在全面落地白名單融資協(xié)調機制后，只要是合規(guī)項目一定能獲得合理、足額的融資，通過預售高周轉的必要性也下降了。
陳文靜：近兩年“保交房”已經成為監(jiān)管部門推進化解房地產風險的著力點之一，住建部此前就已明確“有條件的區(qū)域可以進行現(xiàn)房銷售”，截至目前已有多地試點現(xiàn)房銷售，本次決定強調“改革房地產開發(fā)融資方式和商品房預售制度”，或意味著未來預售制改革進程將加快，取消預售制或是大勢所趨。
中國房地產報：下一步，你認為商品房預售制度改革的路線、方向、內容等會是什么？
崔光燦：我認為，商品銷售制度的改革，一是會根據不同城市的供需關系、開發(fā)模式而采取的多元化的銷售方式，不一定要完全取消預售制，一定是完善預售制，增加預售中開發(fā)企業(yè)的責任，防范爛尾樓等。二是推行現(xiàn)售制，使購房人所見即所得，減少預售后的糾紛等。三是結合以舊換新的實施，進一步探索定金制，在購房人鎖定房源的同時，未交房之前，住房的建設責任和風險仍由開發(fā)商承擔。
李宇嘉：下一步會鼓勵現(xiàn)售房開發(fā)，還會從土地出讓、規(guī)劃報建、融資和交付等方面有扶持政策。商品房銷售從預售向現(xiàn)售轉型，也是房地產新的開發(fā)模式。
陳文靜：房地產開發(fā)融資方式與商品房預售制度高度關聯(lián)。商品房預售制度下，房企開發(fā)建設所需資金一部分來自銀行開發(fā)貸等金融支持，一部分來自預售款。預售制度下開發(fā)企業(yè)使用開發(fā)貸等融資時間較短，預售開盤后即可逐步償還貸款，銀行資金回流速度相對較快。而轉向現(xiàn)房銷售后，企業(yè)開發(fā)貸使用時間延長，金融機構配套的資金支持如何優(yōu)化調整或是未來政策研究的方向。另外，在全面推進現(xiàn)房銷售前，部分城市或需進一步完善供給端政策，穩(wěn)定供給預期。預售制改革或仍將循序漸進，全面取消商品房預售制度仍需要一定時間。
中國房地產報：如何評價商品房預售制度的功與過？
崔光燦：商品房預售制度是適用我國住房建設總量不足、需求快速增長下的銷售模式，也與以前的房地產開發(fā)模式相適用，對加快住房建設和供應起到了重要的推動作用。但在新形勢下，住房供需關系發(fā)生變化，房地產開發(fā)模型要轉型，因此，改革和完善商品房預售制度成為重要內容。但預售制度在匹配供需關系、有效滿足購房需求等方面還是有一定優(yōu)勢，不同城市可以因城施策，決定采用哪種銷售方式為主。
李宇嘉：商品房預售制度本身并無問題，關鍵在于如何加強監(jiān)管和適時推進改革。預售制度最初的設計是為了解決房地產開發(fā)過程中的資金問題，尤其是在大規(guī)模推進城鎮(zhèn)化、工業(yè)化的背景下，它有效地緩解了開發(fā)商的資金壓力，促進了房地產市場的快速發(fā)展。如果沒有預售制度，現(xiàn)房銷售成本太高，房價也會被拉高，這是很有可能的。
預售制度借鑒了香港的“樓花模式”，但香港預售資金監(jiān)管非常嚴格，開發(fā)商如果不能按時交付，之前的資金是不能使用的。內地的預售制度在當前房地產行業(yè)告別快速城鎮(zhèn)化、大規(guī)模建設的時候，監(jiān)管上的漏洞逐漸顯現(xiàn)，導致了一系列問題，如爛尾樓、貨不對板、交付延期等。
隨著房地產市場的不斷發(fā)展和成熟，以及消費者對房屋品質要求的提高，預售制度逐漸顯露出其局限性。由于預售制度在房地產市場中的根深蒂固，以及對開發(fā)商和購房者雙方的影響深遠，因此改革不能一蹴而就，需要逐步推進，通過政策引導、市場調節(jié)等多種手段，逐步實現(xiàn)預售向現(xiàn)售的平穩(wěn)過渡。未來一段時間，預售和現(xiàn)售將并存發(fā)展，并逐步向現(xiàn)售過渡。
中國房地產報：商品房銷售制度的改革將會給房地產行業(yè)、市場會帶來哪些影響？
崔光燦：商品住房預售制度的改革預計是不同城市試點、逐步推行的過程，不會一刀切式的暫停預期制度，所以對市場的短期影響和沖擊應該不明顯。只是改變了預期，改變了供需匹配的方式。從長期看，更有利于適應房地產開發(fā)模式轉型，更有利于老百姓買到好房子。
李宇嘉：商品房銷售從預售向現(xiàn)售的改革將是中長期的，這個影響也將會是比較緩慢的。為了支持預售制向現(xiàn)售制改革，政府會通過在供地制度上，如降低地價、優(yōu)化規(guī)劃報建流程等措施來降低開發(fā)商的資金壓力。此外，進入“白名單”的合規(guī)項目將更容易獲得銀行融資支持，這有助于降低開發(fā)商的融資成本，提高融資效率。這樣的情況下，商品房預售制度改革對房地產行業(yè)產生的影響就比較小。
陳文靜：短期來看，全面實行現(xiàn)房銷售將對市場供應能力造成影響，并對開發(fā)商資金實力以及地產金融支持模式提出更高要求，目前來看并不是全方位推行現(xiàn)房銷售制度的合適時機。一是全面現(xiàn)房銷售將對新房供應、地方財政帶來影響。當前，市場供需環(huán)境并未得到明顯改善，部分城市的商品房庫存并不充足。在此背景下，一旦全面實行現(xiàn)房銷售，在目前庫存去化完成后，房地產市場將面臨一定時間的供給斷檔期，造成供需結構的失衡。當前開發(fā)企業(yè)資金壓力仍較大，經營性現(xiàn)金流相當一部分來源于商品房銷售回款，短期內全面取消預售制將使開發(fā)企業(yè)資金壓力進一步加重，加速企業(yè)風險暴露。
二是現(xiàn)房銷售需要銀行等金融機構轉變資金支持模式。預售制度下，開發(fā)企業(yè)使用開發(fā)貸等融資時間較短，預售開盤后即可逐步償還貸款，銀行資金回流速度相對較快。轉向現(xiàn)房銷售后，企業(yè)開發(fā)貸使用時間延長，金融機構如何更好地給予企業(yè)資金支持的同時，降低自身資金風險也很重要。
中國房地產報：房地產企業(yè)要如何應對？
崔光燦：企業(yè)是行業(yè)的基本細胞，行業(yè)發(fā)展模式轉型首先要求企業(yè)在住房開發(fā)、建設、供應上進行轉型，與之相應的是企業(yè)的融資模式轉型，改變過去僅依賴短期開發(fā)貸、債券等融資模式，要探索增加長期持有物業(yè)信貸和資產證券化產品等，更加注重現(xiàn)金流和財務風險管理，變大開發(fā)模式為有針對性的精品開發(fā)、供需適配的好房子開發(fā)。
李宇嘉：預售制度改革對房地產企業(yè)產生的影響在短期內，對于產品品質不過硬、品牌信賴度不高的企業(yè)而言，資金壓力將顯著加大?，F(xiàn)售制度要求房企在房屋實際交付前自行承擔全部開發(fā)成本，這相比預售制度下的預售款回籠模式加大了房企的現(xiàn)金流需求，對于資金儲備不足、融資渠道有限的企業(yè)而言，這一變化將直接導致其資金壓力劇增。
在商品房預售制度改革背景下，也將倒逼房企更加注重產品品質、品牌建設，通過提升品牌知名度增強市場競爭力，房企也必須要確保房屋能夠按時按質交付給消費者。為了打造符合市場需求的產品，房企必須加強需求調研工作，通過深入了解消費者的需求和偏好，精準地把握市場趨勢和變化，為產品研發(fā)和營銷策略的制定提供有力支持。
劉水：第一，將改變房地產開發(fā)融資模式，“白名單”融資將常態(tài)化運行，房企也要加快適應融資協(xié)調機制白名單融資環(huán)境，適度融資，保持負債規(guī)模、負債率在合理水平。
第二，改革商品房預售制度，現(xiàn)房銷售將逐步增加，房企要合理安排資金節(jié)奏。預售不會一蹴而就，但預售會逐步增加試點、逐步鋪開，如果取消預售，房企開發(fā)項目的資金鋪排、成本核算等均會發(fā)生明顯變化，房企要提前著手調整經營節(jié)點，逐步適應現(xiàn)房銷售。